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8月25日，北京阿裏資產平台一則北京核心地段四合院司法拍賣落幕，恭王位於北京市西城區什刹海金絲套曆史文化保護區、府旁開雲官方平台入口緊鄰恭王府的億元一處四合院最終因無人報名而流拍。該標的合院起拍價高達2.6億元，設置2600萬元高額保證金，流拍盡管拍賣全程吸引超1.4萬名網友線上圍觀，需自行承但無任何意向投資者參與競拍。擔戶

阿裏拍賣平台

據阿裏拍賣平台的資料，本次流拍的騰退四合院地理位置極為稀缺，坐落於北京二環內核心文脈區域，北京緊鄰恭王府北牆，恭王步行約160米即可抵達後海，府旁隸屬於什刹海金絲套曆史文化保護區，億元坐擁頂尖的合院地段價值與曆史文旅資源。交通配套方麵，開雲官方平台入口項目臨近地鐵6號線北海北站、8號線什刹海站，可便捷通達金融街、國貿等城市核心商圈，區位優勢在北京存量四合院資產中位居前列。

四合院位置

但相較於稀缺的地段價值，該四合院的資產現狀存在明顯短板。產權資料顯示，該四合院登記於1991年6月26日，由北京市西城區房地產管理局填發權屬證書，為集體產權、無共有權人，整體建築麵積972.7平方米，院內房屋為傳統磚木結構平房，單套房屋麵積差距懸殊，最大單間建築麵積257.6平方米，最小僅5.7平方米，整體為典型的老城多戶混居大雜院現狀，與市麵上規整的精品四合院品相差距顯著。

更為重要的是，院內租戶的騰退、溝通協商、搬遷補償、租賃合同解除乃至訴訟清房等全部工作、費用與法律風險，均由買受人自行承擔。這也是本次拍賣遇冷的核心原因。

四合院內現有承租住戶35戶

競買公告顯示，房屋按實物現狀、現有租賃占用現狀整體交付，內部多戶混居、私搭亂建、老木朽蝕、管線外露。更為棘手的是，35戶租戶全部簽訂了無固定期限的《公有住宅租賃合同》，年租金僅約1.1萬元，折合租金標準僅約1元/平方米/月。這35戶中，離退休無企業關聯職工21戶、非本企業職工14戶，部分承租人已過世，無法完整提供租賃原件；產權方為民營企業，故該院落不屬於國家直管福利公房。也就是說，這是一處帶有“準公房”租賃關係、卻又走市場化拍賣路徑的集體產權資產，租戶關係的曆史淵源複雜，騰退難度極高。

四合院現狀 圖片來源：阿裏拍賣

拍賣條款中也有眾多需要買受人承擔的附加責任。拍賣公告表示，標的為年代久遠的磚木結構老四合院，存在房屋主體老化、牆體屋麵滲漏、水電管線老舊、門窗及院內圍牆門樓破損等潛在質量問題；競買人需自行委托專業機構現場檢測，成交後不得以建築質量、裝修破損等現狀問題主張退款、減價或索賠。違建整改、住戶清退、房屋修複全部由買受人自行完成，委托方不承擔騰空成本。租戶中雖然均存在未經產權方許可拆改牆體、私搭院內建築、改動水電管線等違規改建行為，產權方享有單方解約權，但買受人需自行完成取證、催告、訴訟的全套流程，整改複原、訴訟、補償的全部成本都由買受人自行承擔。

公告同時約定，因集體產權、曆史文化保護區管控、地方政策調整等因素，標的存在無法完成過戶審批、過戶流程延期等不確定性；若非委托方原因導致無法過戶，委托方無息退還全部成交價款，拍賣傭金、前期測繪評估費用各自自行承擔，雙方互不支付違約金。這意味著，買家若砸下2.6億元卻拿不到證，損失的資金占用成本、傭金和前期投入需全部自行承擔。買家還需在拍賣成交後3個工作日內支付首期價款不低於6000萬元，30日內一次性付清全部成交全款。這對任何競買人而言，都是一場對資金實力、法律耐心和城市更新運作能力的綜合大考。

事實上，北京高價四合院走上拍賣台早已不是新鮮事，但“高起拍、帶租戶、產權複雜”的標的往往是市場熱度高，卻難以成交。2023年9月，在京東司法拍賣平台上，北京莊勝房地產名下位於西城區宣武門西大街95號的不動產進行第一次公開拍賣，該四合院建築麵積2110.68平方米，評估價5.699億元，第一次起拍價定為‌5.129199億元‌相當於評估價的9折，折合建麵每平方米起拍價24.31萬元，結果流標；即便降價1億餘元進入二拍，依然未能逃脫二次流拍的命運。

另外一起成交的案例是在2024年，當年4月，北京南鑼鼓巷福祥胡同15號四合院以2.039億元起拍，5月19日以2.04億元成交，買家為新疆嘉疆化工有限公司，折合單價18.72萬元/平方米，刷新了北京四合院司法拍賣成交紀錄。但該四合院盡管已經成交，院落內仍有多位公租住戶，且存在欠繳的土地出讓金。可以看出，即便是成交，後續的租戶清退與費用補繳依然是買家必須麵對的硬骨頭。對於北京的高價四合院來說，地段稀缺性決定起拍價天花板，但租戶占用、產權瑕疵和政策約束，往往才是能否成交的關鍵。